Donde el Gobierno dijo digo, el Parlamento ha dicho Diego. Así podríamos resumir lo acontecido esta semana en el Congreso de los Diputados. La muy reciente reforma de la ley de arrendamientos urbanos -que entró en vigor el pasado 19 de diciembre y de la que dimos cuenta hace apenas un mes- no ha superado el trámite parlamentario de la convalidación y el pasado 22 de enero fue derogada.
La fugacidad de la reforma obedece a que el carácter de Real Decreto-ley del texto que contenía la misma, exigía la convalidación del Parlamento; lo que, finalmente, no se ha producido.
- Consecuencias jurídicas y legales:
a.- Contratos de arrendamiento suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019: se sujetan a la normativa derogada, surten plenos efectos jurídicos y debe respetarse la totalidad de sus cláusulas, sin que quepa su novación o modificación, salvo por expreso acuerdo de las partes.
b.- Contratos de arrendamiento que se suscriban a partir del 23 de enero de 2019: se regirán por la Ley de arrendamientos que estaba vigente antes de entrar en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre pasado; es decir, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con las modificaciones que, en su momento, introdujo la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Este “flashback” legal se traduce, sustancialmente en que, en lo sucesivo:
- La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda (prórrogas incluidas) vuelve a fijarse en TRES AÑOS, sin distinguir si el arrendador es persona física o jurídica. Se mantiene la excepción de que el arrendatario manifieste su voluntad en contra a dichas prórrogas con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.
- Se mantiene en UN AÑO de duración la denominada prórroga tácita, es decir, la que tiene lugar cuando, tras la finalización del periodo contractual pactado o de las prórrogas, ninguna de las partes comunica la intención de no renovar el contrato.
- No se limita, ni cuantitativa ni cualitativamente, la denominada garantía adicional a la fianza en metálico, que puede ser exigida a la parte arrendataria como garantía del cumplimiento del contrato.
- Queda sin efecto la modificación relativa a que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo que se trate de servicios contratados directamente por el arrendatario.
- De momento, no se excluye del ámbito de aplicación de la legislación arrendaticia urbana la cesión temporal, con finalidad lucrativa, de las viviendas de uso turístico, manteniendo su consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
En definitiva, que retornamos a la normativa anterior. Veremos por cuanto tiempo y, por supuesto, en función de los avatares de la política legislativa. Que a nadie extrañe que, en breve, se produzca un nuevo “regreso al futuro”.
Joaquín Fuertes
Socio de Carrau Corporación
