A través del Real Decreto-ley 11/2020, publicado el 1 de marzo en el BOE, el Gobierno ha dispuesto medidas urgentes y complementarias, en el ámbito social y económico, para hacer frente a la pandemia del COVID-19. Centrándonos en las medidas concernientes a los arrendamientos, se pone el foco en los alquileres de vivienda habitual, arbitrando medidas de apoyo a personas, familias y colectivos vulnerables.
Por tanto, al amparo de estas nuevas medidas gubernamentales, cabe preguntarse:
¿QUÉ PASA CON MI ACTUAL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y A QUÉ MEDIDAS ME PUEDO ACOGER?
Aquí destacamos:
1.- MORATORIA O APLAZAMIENTO DE PAGO DE RENTAS
Hasta el próximo 1 de mayo, como arrendatario, puedo pedir al arrendador un aplazamiento temporal en el pago de la renta de alquiler.
Requisitos:
a.- Encontrarme en situación de vulnerabilidad económica (desempleado; incurso en un ERTE; tener reducida la jornada laboral por motivo de cuidados, si soy empresario; circunstancias similares que supongan pérdida sustancial de ingresos), de tal forma que los ingresos del conjunto de miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento, no alcance una serie de parámetros económicos; fundamentalmente, que no alcance el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (IPREM). Se añaden factores de corrección del límite, al alza, por la existencia de hijos a cargo, personas mayores de 65 años, miembros de la familia con una discapacidad superior al 33%, parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual y similares.
b.- El arrendador debe ser una empresa, entidad pública o gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2).
En el plazo máximo de siete días laborables desde la recepción de la comunicación, el arrendador comunicará al inquilino si opta por:
- una reducción del 50% de la renta de alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y, posteriormente, hasta un máximo de cuatro meses más, atendida la situación de vulnerabilidad económica del inquilino; o alternativamente,
- una moratoria en el pago de la renta, con el mismo lapso temporal aplicable a la supradicha reducción, fraccionándose las rentas aplazadas durante el plazo de tres años a contar desde la finalización del estado de alarma o de los cuatro meses adicionales y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato arrendaticio o sus prórrogas.
c.- La renta de alquiler, más los gastos y suministros básicos de la vivienda (agua, luz, gas, gasoil para calefacción, gastos de comunidad, telecomunicación fija y móvil) deber ser igual o superior al 35% de los ingresos del núcleo familiar.
d.- No debo ser propietario o usufructuario de otra vivienda en España, salvo que mi derecho de propiedad o usufructo recaiga sólo sobre una parte de ese otro inmueble (es decir, lo comparta con otros) y lo tenga por herencia o cualquier otra disposición post mortem no testamentaria. Tampoco se nos aplicará este requisito si no puedo disponer de esa otra vivienda por causa de separación o divorcio o resultar la misma inaccesible por razón de discapacidad del arrendatario o de alguno de los miembros de la unidad familiar.
MUY IMPORTANTE: Si el arrendador no se encuentra en ninguno de estos supuestos (empresa, entidad pública o gran tenedor), puedo solicitarle, igualmente, el aplazamiento temporal del pago de la renta. En siete días laborables, el arrendador deberá comunicarme las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento de pago que aceptaría o, en su caso, las alternativas que ofrece a dicha propuesta.
En caso de no alcanzar ningún acuerdo con el propietario, deberemos recurrir a las ayudas de financiación que contempla el Real Decreto-ley:
- Hasta 900 € mensuales
- 100% de la renta arrendaticia
- 100% del principal e intereses del préstamo solicitado para el pago de la renta de la vivienda habitual
Obviamente, deberemos encajar en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, anteriormente descritos.
2.- SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTOS JUDICIALES
En caso de encontrarnos incursos en procedimientos de desahucio que se hubieran iniciado antes de la declaración del estado de alarma, una vez se levante la suspensión de los plazos procesales y siempre que acreditemos encontrarnos en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, que nos imposibilite encontrar una alternativa habitacional para nosotros y quienes con nosotros convivan, quedarán suspendidas, de forma extraordinaria y por un plazo máximo de seis meses, las diligencias de lanzamiento judicial de las viviendas arrendadas, así como -caso de no estar señalada fecha de lanzamiento- los plazos para contestar u oponerse a la petición de desahucio del arrendador y la eventual celebración de la Vista Oral.
Por su parte, si el arrendador acredita también encontrarse en situación de vulnerabilidad económica o social sobrevenida, el juzgado lo comunicará a los servicios sociales competentes y lo tendrá en cuenta a la hora de establecer el plazo de suspensión extraordinaria de las diversas fases del desahucio y y las medidas de protección solar que se le aplicarán.
3.- PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL
En caso de que nuestro contrato de arrendamiento de vivienda expire (ya sea por prórroga obligatoria o tácita) dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este Real Decreto-ley (hoy, 1 de abril) y el día en que hayan transcurrido dos meses desde de la finalización del estado de alarma, podemos solicitar al propietario una prórroga arrendaticia extraordinaria de seis meses de duración, como máximo.
El arrendador tendrá obligación de aceptar esta solicitud y los términos y condiciones del contrato prorrogado serán los mismos que los pactados inicialmente, salvo que ambas partes lleguen a un acuerdo distinto.
Joaquín Fuertes Lalaguna
Responsable Área Civil Carrau Corporación
