Joaquín Fuertes Lalaguna es abogado especialista en Derecho Civil y socio fundador de Carrau Corporación. La pandemia ha multiplicado las consultas de los clientes, en muchos casos afectados por las consecuencias de la crisis y por los cambios normativos. En este entrevista aborda la situación de los alquileres, las ocupaciones de vivienda y los conflictos familiares provocados por el confinamiento.
– Las consultas por temas de alquiler se han multiplicado. ¿Cómo se debe afrontar?
– Son momentos muy complicados y no es fácil hacer recomendaciones con garantía de éxito. Cada contrato y cada contratante es un mundo. De entrada, depende de si nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda o de local de negocio. En alquileres de vivienda, poco margen tiene el arrendador. En los arrendamientos vigentes, debe sujetarse al plazo establecido en el contrato y sus eventuales prórrogas legales, pues la ley garantiza un mínimo de estabilidad o permanencia en la vivienda al inquilino. Particularmente, en contratos cuya extinción o vencimiento se haya producido o se vaya a producir entre el pasado 9 de julio y el próximo 30 de septiembre. Se prorrogarán, si así lo desea el inquilino, por un plazo de seis meses más. Así lo reguló el Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica en materia de vivienda.
En lo económico, es evidente que la situación que estamos viviendo afecta a ambas partes contratantes y es muy complicado encontrar el equilibrio de intereses. No resiste de igual forma un arrendador solvente económicamente que un modesto propietario cuyo ingreso fundamental es ese alquiler. El arrendador solvente podrá ser más condescendiente con el inquilino y pactar una reducción parcial y temporal de la renta, su fraccionamiento o aplazamiento. Para un modesto propietario se antoja mucho más difícil bajar el alquiler, pero puede haber otras alternativas, como el compromiso de renovar el contrato al inquilino aunque esté próximo su vencimiento y no actualizarle la renta al año siguiente.
– ¿Qué recomienda a los arrendadores?
– Lo que debe valorar el propietario es su relación con el inquilino: si lleva muchos años en el inmueble, si es o no conflictivo, si es un pagador puntual y regular, si cuida diligentemente de la vivienda, etc. Estas cuestiones son muy importantes a la hora de acceder a suavizar las condiciones de pago. Con independencia de la actual situación de dificultad, siempre hay que mirar el horizonte temporal del medio o largo plazo.
En los locales de negocio, se puede conjugar más una eventual reducción de la renta o un fraccionamiento con la duración del contrato: se trata de distribuir proporcionalmente la carga económica que la situación actual genera a ambas partes contratantes. Obviamente, el arrendatario de un local no puede pretender una condonación total de la renta. Pero, a cambio de una reducción porcentual y temporal de la misma, puede asumirse el compromiso de prolongar el alquiler o reestructurar su importe partiendo de una renta que se incremente progresivamente en función de la mejoría en la coyuntura económica del arrendatario.
– ¿Y a los arrendatarios?
– En el caso de la vivienda están protegidos en lo que concierne a la duración de sus contratos, bien sea por lo que pactaron bien por las medidas acordadas por el Gobierno desde el estado de alarma. Respecto a la imposibilidad de afrontar la totalidad o parte de la renta de alquiler, salvo aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, hay que intentar llegar a un acuerdo razonable con la propiedad. En función del perfil del propietario con el negociemos, el acuerdo será más o menos viable. De no poder conseguir una reducción parcial de la renta, hay que intentar un aplazamiento o fraccionamiento. Como contraprestación para la propiedad, una opción es asumir el compromiso de alargar la vida del contrato, con un progresivo incremento de la renta. Hay situaciones en las que la solución satisfactoria es imposible y se opta por la resolución bilateral y pactada del contrato.
En el caso de locales de negocio, más allá de las medidas coyunturales acordadas gubernamentalmente y de las que pueden beneficiarse algunos arrendatarios, se impone la negociación. Especialmente, en contratos de larga duración cuya elevada renta puede socavar la viabilidad del negocio y dar al traste con empresas o autónomos. Vista la acuciante crisis económica, los arrendadores deben valorar que no les va a resultar sencillo ocupar sus locales con otros arrendatarios que paguen la renta vigente y, menos aún, que asuman el compromiso de un alquiler largo. Una negociación abierta, franca y sincera por ambas partes, con la tozuda realidad como referencia, puede conducir a una novación o modificación equilibrada y ecuánime de los contratos de larga duración en todos sus aspectos, especialmente en el económico.
Lamentablemente, la actitud intransigente o poco realista de algunos arrendadores sólo puede contrarrestarse por el propietario acudiendo al amparo judicial, en búsqueda de una resolución o modificación contractual al amparo de la denominada cláusula “rebus sic stantibus” y atendiendo a circunstancias excepcionales, sobrevenidas y de fuerza mayor.
– ¿Y qué puede ocurrir con las ocupaciones ilegales de viviendas?
– La situación es alarmante. El derecho a la propiedad privada está consagrado en el artículo 33 de nuestra Constitución y su privación sólo puede obedecer a causa justificada de utilidad pública o interés social y mediante la correspondiente indemnización. Ninguna de estas actuaciones ilegales de ocupaciones de viviendas a las que, de forma indiscriminada y cada más frecuente, estamos asistiendo puede ser amparada ni respaldada. Y no es que exista vacío normativo en esta materia. Todo lo contrario. Tanto la jurisdicción civil como la penal cuentan con resortes legales para atajar estas situaciones y, buena prueba de ello son las intervenciones llevadas a cabo recientemente por algunas Fiscalías. No obstante, sí que es cierto que la insólita realidad a la que estamos asistiendo, en la que parece que se protege más el derecho del “okupa” ilegal que el del legítimo propietario -con la consiguiente alarma social que ello genera- exige reforzar el acervo normativo en esta materia y hacerlo más contundente, ágil y garantista para quien se ve privado de la posesión de su casa.
– El confinamiento también ha incrementado la problemática en las relaciones familiares…
– Obviamente, la pandemia y sus efectos han repercutido en las relaciones de familias con progenitores separados o divorciados, tanto en lo personal como en lo económico. De repente, todas esas relaciones cambiaron radicalmente por el confinamiento, el estado de alarma, las cuarentenas y la restricción a la libre circulación de personas. Esto ha afectado a los sistemas de convivencia o custodia con los hijos menores y los regímenes de visitas, comunicación y estancia con ellos. Se han producido situaciones muy complicadas, en las que la falta de contacto directo y personal entre padres e hijos ha sido inevitable. Con buen criterio, se ha intentado priorizar la salud pública y se ha apelado al entendimiento, al diálogo y a la sensibilidad de los progenitores para encontrar soluciones prácticas y razonables a una situación excepcional. Está claro que nunca será lo mismo una llamada telefónica, una videollamada o cualquier otro contacto similar, a la convivencia o el contacto personal con un padre o con una madre, pero lo primero es la salud. Esa suspensión temporal del contacto paterno filial se puede, de alguna manera, compensar en el futuro más próximo. Pero, claro, siempre y cuando tengamos salud que lo permita.
En general ha imperado cierta cordura y no ha habido excesiva litigiosidad durante este periodo. Bien es cierto que la escasa operatividad de juzgados y tribunales, por razón del estado de alarma y el confinamiento, han contribuido a frenar la tentación de acudir a la sede judicial. No obstante, para aquellas situaciones en las que el acuerdo ha sido imposible, el Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, articuló un procedimiento especial y sumario para las cuestiones de familia, cuyo eje es la crisis sanitaria. Esta norma aborda el restablecimiento del equilibrio en el régimen de visitas o custodia compartida y también la revisión del reparto de cargas del matrimonio por la variación sustancial de las circunstancias económicas.
