Medidas urgentes para reducir costes de pymes y autónomos en materia de alquiler de locales

A través del Real Decreto-ley 15/2020, publicado hoy en el BOE y que entrará en vigor mañana (23 de abril), el Gobierno ha dispuesto medidas urgentes complementarias para apoyar -según refiere su título- la economía y el empleo. 

En su primer capítulo, recoge determinadas medidas encaminadas a reducir los costes de pymes y autónomos en el alquiler de sus locales de negocio, contemplando, básicamente, dos opciones: la moratoria o el aplazamiento temporal en el pago de la renta, según el tipo de arrendador de que se trate y siempre en defecto de acuerdo previo, entre las partes, de moratoria, aplazamiento temporal o reducción de la renta.

A modo de resumen, destacamos:

1.- ARRENDAMIENTO DE LOCALES CUYO ARRENDADOR SEA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O GRAN TENEDOR

Hasta el próximo 23 de mayo, el arrendatario, ya sea persona física o jurídica, podrá pedir al arrendador una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se devengue durante el periodo de duración del estado de alarma y sus eventuales prórrogas y hasta un máximo de cuatro meses más, en función del impacto económico de la pandemia sobre el negocio.

Dicha moratoria permitirá al arrendatario fraccionar las cuotas de alquiler durante dos años, a contar desde el levantamiento del estado de alarma o, en su caso, a partir de la finalización del plazo de cuatro meses. 

Esta moratoria no devengará intereses y, según el real-decreto-ley, se aplicará de manera automática. Es decir, no precisa de la aceptación expresa del arrendador, siempre y cuando se le acrediten, documentalmente, los requisitos que aquí detallaremos.

A los presentes efectos, recordemos que se considera gran tenedor a quien -persona física o jurídica- sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes o trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. 

2.- ARRENDAMIENTOS DE LOCALES CUYO ARRENDADOR NO SEA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O GRAN TENEDOR

También en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de esta norma, el arrendatario -persona física o jurídica- podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Sin embargo, no especifica el real decreto-ley los términos y condiciones de ese aplazamiento y tampoco aclara si se aplica, también, de forma automática, como sucede con la moratoria; fiando la solución al entendimiento de las partes.

Requisitos comunes a moratoria y aplazamiento temporal de rentas:

A) En el caso de los autónomos:

-Estar afiliado y dado de alta, en el momento de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, en el especial de los Trabajadores del Mar o en una de las Mutualidades sustitutorias.

-Que su actividad haya quedado suspendida por razón del estado de alarma.

-Si la actividad no ha sido suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, pero referido al año anterior.

B) En el caso de las pymes:

-No debe superar cualquiera de estos límites que contempla la legislación mercantil:

  • Que su activo no supere los 4 millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número de medio de trabajadores, durante el ejercicio, no sea superior a cincuenta.

-Que su actividad haya quedado suspendida por razón del estado de alarma.  

-Si la actividad no ha sido suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, pero referido al año anterior.

La reducción de actividad deberá acreditarse a los arrendadores mediante una declaración responsable, con base en información contable y de ingresos y gastos, demostrativa de la reducción de la facturación mensual arriba mencionada. El arrendador podrá exigir la exhibición de libros contables.

La suspensión de la actividad, se acreditará mediante certificado  expedido por la Agencia Tributaria sobre la base de la declaración de cese de actividad.

Como ha ido sucediendo con anteriores medidas que se vienen adoptando en la presente situación de emergencia sanitaria y, consecuentemente, económica, está por ver el grado de eficacia de estas medidas; fundamentalmente, por la dificultad de implementación y desarrollo de algunas de ellas, huérfanas de detalle y claridad en su aplicación. 

En estos momentos de absoluta incertidumbre económica, social y laboral, hacer recaer en el entendimiento de las partes la solución a problemas prácticos de este calibre, ofrece muy serias dudas sobre su resultado positivo.

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